Hypotheken

Er zijn een vele soorten hypotheken en deze zijn te combineren om zo een passende hypotheek met maandlasten te creëren. De rente is een belangrijk onderdeel om een keuze te maken bij welke geldgever de hypotheek ondergebracht wordt. De voorwaarden zijn net zo belangrijk en kan er niet altijd voor de voordeligste geldgever gekozen worden. Enkele voorwaarden die bekeken moeten worden zijn:

  • Geldigheidsduur van de offerte
  • Is de rente in de offerte ook de rente bij het teken van de notaris?
  • Is er bereidstellingsprovisie van toepassing bij uitstel van de offerte?

Geld & Wonen is geheel onafhankelijk en kan alle geldgevers vergelijken en aanbieden!

Annuïteitenhypotheek

De bruto maandlast blijft gelijk tijdens de rentevaste periode en netto maandlast loopt op.

De maandlast bestaat uit rente en aflossing. De rente is fiscaal aftrekbaar en wordt gedurende de looptijd minder omdat de lening steeds verder afgelost wordt. Het rente onderdeel wordt kleiner, dus minder fiscale aftrek

Lineaire hypotheek

De hoofdsom wordt gedeeld door de looptijd en de rente wordt betaald over de hypotheek die per maand daalt, een voorbeeld:

Hoofdsom hypotheek € 300.000,= / 30 jaar = € 10.000,= per jaar /12 maanden = € 833,33 per maand. Met dit bedrag daalt elke maand de hypotheek, uiteraard is er rente verschuldigd over de uitstaande hypotheek .

Starters (vanaf 2013) kunnen uit deze 2 vormen kiezen of combineren als ze recht willen hebben op hypotheekrenteaftrek. Doorstromers kunnen bij een verhoging van hun hypotheek voor de eigen woning die als hoofdverblijf dient, ook renteaftrek krijgen over de verhoging.

Vaak kiezen starters voor de annuïteitenhypotheek omdat de maandlast vanaf het begin lager is dan de lineaire hypotheek. Na ca 14 jaar zijn beide gelijk in maandlast, de lineaire hypotheek wordt goedkoper na 14 jaar tot de einddatum 30 jaar (soms 40 jaar en dan heb je lagere maandlasten)

Over de gehele looptijd gezien is de lineaire hypotheek goedkoper dan de annuïteitenhypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij deze vorm wordt er alleen rente betaald en geen aflossing. De rente is aftrekbaar voor hypotheken die voor 2013 al bestonden. De aflossingsvrije hypotheek mag voortgezet worden tot maximaal 50% van de woning, of tot de stand van de lening op 31-12 2012. De renteaftrek blijft bestaan tot maximaal 30 jaar vanaf de ingangsdatum van de hypotheek of tot 01-01 2031 als je hypotheek eerder is ingegaan dan 01-01 2001

Er zijn dus geen belastingaftrekbare aflossingsvrije hypotheken meer in 2043 omdat de 30 jaar van het overgangsrecht die tot 01-01 2013 duurde voorbij is.
Het is nog steeds mogelijk om aflossingsvrije hypotheken af te sluiten ondanks er voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken geen renteaftrek meer bestaat.

Let op! Na de looptijd zal de geldgever de hypotheek afgelost willen hebben en zal de lening kunnen opeisen. Het is mogelijk om de hypotheek te verlengen of opnieuw af te sluiten maar zal wel onder de dan geldende voorwaarden getoetst worden.

Als het inkomen dan uit pensioen bestaat (vaak lager dan als er inkomen uit arbeid is) en er geen renteaftrek rechten meer zijn kan de geldgever besluiten na de toetsing om de hypotheek niet verstrekken en zal de woning verkocht moeten worden.

Krediethypotheek

Lijkt op de aflossingsvrijehypotheek er kan opgenomen en afgelost worden tot een limiet.
De rente is variabel en lager dan de rente van een consumptief krediet.
Deze hypotheek wordt vaak gebruikt voor onverwachte uitgaven of het inrichten van de woning.

Spaar/bankspaar hypotheek

In beide vormen wordt gedurende de rentevaste periode een vaste premie of inleg per maand betaald om op de einddatum de hypotheek in een keer af te lossen. De rente die betaald wordt over de hypotheek is gelijk aan de vergoeding over de premie of inleg. Soms wordt er een opslag van 0,20% berekend over de bankspaarhypotheek.

Onder voorwaarden kan de spaarhypotheek voortgezet worden in een nieuwe hypotheek. De spaarhypotheek zal dan een KEW clausule (Kapitaalverzekering Eigen Woning) op de polis moeten hebben. Een bankspaarhypotheek heeft deze clausule SEW (Spaarrekening Eigen Woning) altijd. Voor oude spaarhypotheken die de clausule nog niet hadden mocht tot 01-04 2013 deze erbij gezet worden.

De spaar/bankspaarhypotheek mag niet verlengd in looptijd en verhoogd worden in de nieuwe hypotheek. De bestaande opgebouwde spaarsaldo`s moeten ingebracht worden in de nieuwe hypotheek. Verder is de bandbreedte van toepassing 1:10 de hoogste en laagste inleg mag niet enig jaar 10X hoger of lager zijn. De uitkering mag maximaal € 168.500,= per persoon zijn (2020) over een periode van maximaal 30 jaar looptijd. De uitkering minus de betaalde premies (de winst) is dan belast. Als je van een koophuis naar een huurhuis gaat vervallen de fiscale consequenties.

Neem contact met ons op voor een toelichting

Bij een spaarhypotheek kan er een risicoverzekering opgenomen zijn. In de premie die maandelijks betaald wordt zit dan een deel om te sparen en een deel te verzekeren voor overlijden. Bij de bankspaarhypotheek is dit niet mogelijk en zal de risicoverzekering los afgesloten moeten worden.

Beleggingshypotheek

Er onderscheid te maken in een beleggingshypotheek met een beleggingsdepot en een polis variant. De polis variant wordt beschreven in de levenhypotheek.

Bij een beleggingshypotheek is er een beleggersrekening waar een grote storting op is gedaan of gespaard. De groei over dat saldo heeft als doel de hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen op het einde van de looptijd. Er wordt elke maand alleen rente betaald en geen inleg.

Het is ook mogelijk om een beleggingshypotheek met een BEW (Beleggersrekening Eigen Woning) voort te zetten. Hier wordt wel elke maand ingelegd binnen de bandbreedte van 1:10 de inleg mag niet verhoogd worden en niet verlengd worden. Het opgebouwde deel zal bij een voortzetting ingebracht moeten worden

Levenhypotheek

Met de maandelijkse premie inleg kan gepaard worden met een vaste vergoeding van rente of belegd worden met als doel de hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen op het einde van de looptijd. Het gespaarde deel op het einde van de looptijd kan onzeker zijn als er met de premie`s belegd gaat worden.

De levenhypotheek kan voortgezet worden net als de spaarhypotheek als er een KEW (Kapitaalverzekering Eigen Woning) clausule op de polis zit. Als de levensverzekering een gegarandeerd eindkapitaal heeft mag je dit net als de spaarhypotheek voortzetten.

Als de premies in aandelen belegd worden is voor de voortzetting de hoogte van de hypotheek niet van belang, maar de hoogte betaalde premies. De premies mogen niet verhoogd en verlengd worden in looptijd en de bandbreedte van 1:10 is ook van toepassing. De uitkering kan dus hoger of lager dan de hypotheek zijn op de einddatum als de premies in aandelen zijn belegd. De uitkering mag maximaal € 168.500,= per persoon zijn (2020) over een periode van maximaal 30 jaar looptijd. Als de polis hoger in waarde dan de hypotheek wordt is of gaat worden het raadzaam om deze uit te laten keren en de hypotheek hiermee af te lossen.

De uitkering van de KEW heeft als doel om een eigen woning lening af te lossen, als dit niet gebeurt heeft dit fiscale consequenties. De uitkering minus de betaalde premies (de winst) is dan belast. Als je van een koophuis naar een huurhuis gaat vervallen de fiscale consequenties.

Net als bij de spaarhypotheek kan er een overlijdensrisicoverzekering verwerkt zitten in de polis en wordt er spaar en risicopremie betaald.

Neem contact met ons op voor een toelichting

Overbruggingshypotheek

De overbruggingshypotheek is een tijdelijke hypotheek totdat de huidige woning is verkocht.
Er wordt een voorschot genomen op de winst van de oude/huidige woning. De rente is doorgaans iets hoger dan de hypotheekrente. Als de oude woning is verkocht wordt de overbruggingshypotheek afgelost door de notaris op de passeerdatum van de oude woning.

Een voorbeeld:
Waarde huidige woning                 € 300.000,=
Hoogte bestaande hypotheek       € 200.000,=
Winst die overbrugt kan worden  € 100.000,=
Voor de financiering van de nieuwe woning

Bij een overbruggingshypotheek kan er onder voorwaarde de volledige winst overbrugd worden. Als de huidige woning is verkocht (ontbindende voorwaarden zijn verlopen van de verkochte huidige woning) is dit vaak tot 100% mogelijk.

Als de oude woning nog niet verkocht is kan dit bij enkele geldgever tot 100% en bij vele geldgevers tot 90% van de huidige woning, een voorbeeld:

Waarde onverkochte woning:        € 300.000,=
90% van de woning is:                     € 270.000,=
Hoogte bestaande hypotheek:        € 200.000,=
Winst die overbrugd kan worden: €    70.000,=

De overbruggingshypotheek is tijdelijk en telt niet mee in de toetsing om de maximale hypotheek te berekenen. Er zal een dubbele woonlast zijn zolang er een overbrugging is en de geldgever van de nieuwe hypotheek wil deze vaak in eigen middelen aangetoond zien. Vaak voor een periode van een half jaar tot een jaar, of het kan mee gefinancierd worden als er te kort eigen middelen zijn.

Verder zal de waarde van de oude woning aangetoond moeten worden, dit kan middels een taxatierapport, WOZ waarde, digitaal taxatierapport (Calcasa) of getekende koopakte.
De geldgever heeft voorwaarden gesteld aan het aantonen van deze stukken.

Starterslening

Zoals de naam al aangeeft is deze lening alleen voor mensen die voor het eerst een woning kopen. Dit kan een nieuwbouw of bestaande woning zijn en is een verbouwing er in opnemen onder voorwaarden mogelijk.

De starterslening wordt in combinatie met een reguliere hypotheek afgesloten en wordt uitgevoerd door het SVN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) https://svn.nl/ De gemeente waar je wilt wonen stelt de voorwaarden en hoogte vast en kan per gemeente verschillen. Bij de gemeente zal je een toewijzingsbrief moeten aanvragen. Op de site van SVN staan de voorwaarden per gemeente en kan je een berekening maken.

De hypotheek zal met NHG afgesloten moeten worden met een annuïteiten/combinatie hypotheek en komt boven op de reguliere hypotheek. De looptijd is 30 jaar en heeft een rentevaste periode van 15 jaar en ligt boven de marktrente van reguliere geldgevers. De eerste 3 jaar zijn er geen maandlasten voor de starterslening. Na 3, 6, 10 en 15 jaar kan er een hertoetsing aangevraagd worden. Als het inkomen hoog genoeg is zal er wel aan de starterslening betaald moeten worden. Het is dan raadzaam om te onderzoeken of het oversluiten van de starterslening dan mogelijk is naar een lagere rente die de geldgevers hanteren.

Extra kosten boven op de reguliere hypotheek om een starterslening af te sluiten zijn:

  • afsluitkosten
  • NHG kosten
  • extra notariskosten voor de starterslening

Overwaarde hypotheek

De overwaarde hypotheek is een hypotheek voor mensen met een hypotheekvrije woning of een kleine hypotheek hebben. U kunt een deel van de overwaarde benutten en ontvangt daarvoor maandelijks een aanvulling op uw inkomen en/of een groter bedrag ineens. Een overwaarde hypotheek wordt ook wel een opeethypotheek of verzilver hypotheek genoemd.
Waarom een Overwaarde Hypotheek?

Met het geld dat u elke maand of eenmalig ontvangt, kunt u doen wat u wilt. U kunt het pensioen aanvullen, het besteden aan een vakantie of het gebruiken om de woning aan te passen of te verduurzamen. U kunt dus nu al van uw geld kunt genieten zonder dat de woning verkocht hoeft te worden . U blijft eigenaar van de eigen woning!

Hoe zit de overwaarde hypotheek in elkaar?

Er is een minimum leeftijd van 60 jaar (voor beide) en bij sommige geldgevers vanaf de pensioengerechtigde leeftijd 68 jaar. Er wordt een berekening gemaakt waarbij uw leeftijd(en) de waarde van de woning en bestaande hypotheek tegen het licht gehouden worden. Verder zal de huidige hypotheeklast mee gewogen worden.
De rentelast van de overwaarde hypotheek wordt bij de hypotheek opgeteld zodat er geen extra maandlasten bij komen. De winst bij verkoop of de overwaarde bij overlijden zal hierdoor kleiner worden in de toekomst.

Een rekenvoorbeeld van de overwaarde hypotheek

Waarde woning        € 400.000,=
Huidige hypotheek  €   50.000,= X 3% rente = € 125,= per maand
Eenmalige opname  € 100.000,= X 3% deze wordt elk jaar bijgeschreven

U blijft de rentelast over de huidige hypotheeklast van € 125,= per maand betalen
De rente over het 1e jaar € 100.000,= X 3% = € 3.000,=
In het 2e jaar wordt dit   € 103.000,= X 3% = € 6.090,= enz.
Na bv 20 jaar wordt dit   € 175.350,=

De € 100.000,= is vrij te besteden en wordt met de bijgeschreven rentes van bv 20 jaar € 75.350,= afgelost bij verkoop van de woning samen met de huidige hypotheek van € 50.000,=

Geld & Wonen kan van alle geldgevers de overwaarde hypotheken vergelijken!

Verhuurhypotheek

De laatste jaren is de verhuurhypotheek populair geworden omdat er veel overwaarde is ontstaan door de gestegen huizenprijzen en de lage rente vergoedingen op spaargeld. Met de verhuurhypotheek kan een 2e 3e of 4e woning gekocht worden en geprofiteerd worden van de stijging van de huizenprijzen en het ontvangen van huurpenningen.

Als er meer dan 4 woningen in bezit hebt en/of meer dan € 35.000,= per jaar aan huurinkomsten, kan je als professional/zakelijk gezien worden. Niet alle particulieren hypotheekverstrekkers zullen dan nog een verhuurhypotheek aanbieden en kan je bij zakelijke geldverstrekkers terecht.

Kenmerken van de verhuurhypotheek

  • Tot 80% van de waarde van de woning in verhuurde staat kan er gefinancierd worden, bij sommige geldgevers ligt dat lager en bij een enkele op 90%
  • Bij de acceptatie beoordeling van de hypotheek worden de huurinkomsten of getaxeerde huurinkomsten na afslag mee genomen, in combinatie met het inkomen.
  • De rente van de verhuurhypotheek is niet aftrekbaar van de belasting en kennen een opslag van ca 1% boven de reguliere hypotheekrente
  • De huurinkomsten zijn onbelast

De voorwaarden zijn per geldgever verschillend, er zijn geldverstrekkers die alleen verhuurhypotheken verstrekken binnen de familiaire kring. Er mag dan alleen aan kinderen ouders of kleinkinderen verhuurd worden.
Het is belangrijk om je wensen en voorwaarden in beeld te hebben en dan een aanbieder van verhuurhypotheken selecteren.

Heb je interesse in een verhuurhypotheek? De verhuurhypotheek is maatwerk.
contact Geld & Wonen en bespreek de wensen en mogelijkheden.

Veelgestelde vragen

Je kunt op elke leeftijd een hypotheek met een looptijd van 30 jaar kan afsluiten. Wel kan de hypotheek lager verstrekt worden door een lager inkomen.

Je kunt lening delen met verschillende looptijden en rentevaste periodes combineren.

Door je hypotheek te verhogen, te schenken of en een tweede woning te kopen en te verhuren of een verhuurhypotheek af te sluiten.

Nee, want de overbrugging is tijdelijk. Alleen de dubbele woonlasten voor een periode van 6 tot 12 maanden of de periode dat er twee woningen zijn. De dubbele maandlasten kunnen soms mee gefinancierd worden.

Ja, dat is mogelijk het inkomen kan uit diverse bronnen bestaan zoals winst, loon en overige inkomsten.

Privacy instellingen

We gebruiken cookies om ervoor te zorgen dat onze website zo soepel mogelijk draait. In de instellingen kunt u zelf kiezen welke cookies u wilt toestaan of wilt weigeren.

Privacy verklaring | Sluit
Instellingen